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Vers un nouveau droit de la propriété

Retrouvez l'article original ici: (Article repris du magasine Les Echos)


L’Assemblée nationale a voté le principe d’une dissociation de la propriété du terrain de celle du bâti. Les modalités pratiques de mise en oeuvre de cette réforme seront précisées par ordonnances. Il s’agit de favoriser l’accession à la propriété d’un logement pour les ménages, en particulier dans les «zones tendues».


Favoriser l’accession à la propriété d’un logement, en dissociant la propriété du terrain de celle du bâti : telle est l’une des mesures phares de la proposition de loi «visant à réduire le coût du foncier et à augmenter l’offre de logements accessibles aux Français», adoptée à la quasi-unanimité ce jeudi en première lecture par l’Assemblée nationale.

L’idée est de créer des offices fonciers dits «libres» (OFL), lesquels achèteront des terrains et donneront à un constructeur – promoteur, aménageur, bailleur social – […] un droit à construire un programme particulier. Ainsi immobilisé, le foncier ne pourra «plus faire l’objet de spéculation», souligne le texte. Les ménages pourront ensuite acquérir les murs de leur logement, et bénéficieront d’un droit d’usage du terrain par le biais d’un bail emphytéotique reconductible. Si le principe a été acté, la mise en oeuvre pratique de ces OFL et de ces baux de très longue durée sera précisée par ordonnances.


Poids du foncier


«Trop de Français sont empêchés d’accéder à la propriété à cause des prix du logement», a rappelé dans un communiqué le ministre du Logement, Julien Denormandie, se félicitant de l’adoption de ce texte. Or, le foncier pèse lourd dans l’addition finale.

Au cours des dix dernières années, son coût a grimpé de 71%, contre 24% pour la construction, selon Jean-Luc Lagleize, le député Modem rapporteur du texte. Dans certaines régions, comme l’Ile-de-France ou la Provence-Alpes-Côte d’Azur, il peut représenter plus de 50% du prix d’un logement neuf.


Etendre le dispositif


La loi Alur pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové, adoptée en 2014, avait déjà créé des organismes fonciers solidaires (OFS). Certaines villes comme Lille, Rennes ou Paris se sont emparées du dispositif renforcé par la loi Elan de 2018. Au total, une vingtaine d’OFS a été créée en deux ans, selon le ministère du Logement, et la construction de 8.400 logements est déjà programmée. Les premières livraisons sont attendues en 2020. A Paris, grâce à ce système, 500 ménages pourront acquérir dès 2022 des logements à 5.000 euros du mètre carré , soit moitié moins cher que les prix habituellement pratiqués dans la capitale, a annoncé la mairie la semaine dernière.


Ces OFS sont aujourd’hui réservés à l’accession sociale à la propriété, pour des ménages modestes. La proposition de loi vise avec les OFL à aller plus loin. «Il s’agit d’étendre le système – sans TVA réduite ou subventions de la collectivité – pour permettre aux classes moyennes d’accéder à la propriété dans les zones tendues», expliquait la semaine dernière Jean-Luc Lagleize, lors d’un colloque organisé à l’Assemblée par la Fédération française du bâtiment (FFB).


Sociétés à capitaux publics


Les nouveaux offices fonciers libres seront des organismes à but non lucratif agréés par le préfet de région. A l’initiative des élus communistes, les députés ont demandé qu’ils soient gérés par des sociétés à capitaux publics ou majoritairement publics afin de prévenir les risques spéculatifs. Le loyer versé par les ménages pour l’usage du terrain mis à disposition sera «très faible», assure le ministère du Logement, de seulement «quelques euros» – même si ce montant n’est pas fixé par la loi. Un élément essentiel pour empêcher une nouvelle flambée immobilière.

Ce jeudi, les députés ont également voté l’interdiction de la vente aux enchères de terrains publics, à quelques exceptions près, mais uniquement dans les zones tendues. Le texte prévoyait à l’origine une interdiction sur tout le territoire. L’Assemblée a en revanche retoqué la disposition qui prévoyait que les communes puissent recourir à une expertise privée, complémentaire à celle de la Direction de l’immobilier de l’Etat, pour toute opération d’acquisition, de cession ou de préemption. Le Domaine devrait donc conserver son monopole.

Elsa Dicharry


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